Mietzahlungen in der COVID-19-Pandemie – der gesetzliche Lösungsversuch

 

Der Bundestag hat gesetzlich klargestellt, dass bei behördlich veranlassten Schließungen und Beschränkungen dem Gewerbemieter ein Anpassungsanspruch hinsichtlich der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage zustehen kann.

Hintergrund

Seit Beginn der COVID-19-Pandemie im Frühjahr 2020 beschäftigen die erheblichen Auswirkungen der behördlich verordneten Schließungen in Einzelhandel, Gastronomie, Hotellerie und weiteren Branchen sowohl die Politik als auch Verbände und Juristen.

Streitpunkt sind die Auswirkungen der eingeschränkten Nutzbarkeit von Mietobjekten auf die Mietzahlungspflichten der betroffenen Mieter. Teilweise erzielen Mieter und Vermieter hier einvernehmliche Regelungen – teilweise entscheiden bereits die Gerichte über einzelne Sachverhalte. Diese wiederum kommen in den ersten Entscheidungen zu unterschiedlichen Ergebnissen: einerseits wird eine Mietanpassung für notwendig und geboten erachtet (LG München), anderseits aber auch abgelehnt, da der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trage (LG Heidelberg).

Darüber hinaus wird teilweise das Maßnahmengesetz zur Bekämpfung der Pandemie, insbesondere der zeitweise Kündigungsausschluss, als abschließende Regelung mit der Folge einer Nichtanwendbarkeit der allgemeinen gesetzlichen Regelungen angesehen. Dem ist der Gesetzgeber nun entgegengetreten.

Gesetzliche Regelung

Mit Beschluss vom 17. Dezember 2020 hat der Bundestag zwei wesentliche Regelungen im Rahmen des Gesetzes zur Anpassung der Restschuldbefreiung auf den Weg gebracht:

Der neu in Art. 240 EGBGB eingefügte § 7 stellt nunmehr fest: Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Diese Reglung ist auf Pachtverträge entsprechend anwendbar.

Begleitend wurde im EGZPO durch § 44 ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot eingeführt: Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

In diesen Verfahren soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Die wesentlichen Auswirkungen ergeben sich aus der Zusammenschau des Gesetzestextes mit der Gesetzesbegründung:

  • Die Anwendbarkeit erstreckt sich auf alle Gewerbe-, Raum- und Grundstücksmietverhältnisse mit Ausnahme von Wohnraum. Ausdrücklich erfasst sind auch Pachtverhältnisse.
  • Die allgemeinen gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten, insbesondere in Folge einer Störung der Geschäftsgrundlage oder eine Mietminderung sind auch für den Zeitraum ab April 2020 grundsätzlich anwendbar, sofern und soweit in diesem Zeitraum öffentlich angeordnete Nutzungsbeschränkungen bestanden. Der im Maßnahmengesetz aus dem Frühjahr enthaltene Kündigungsausschluss stellt keine für diese Zeit abschließende Regelung dar.
  • Im Rahmen des § 313 BGB wird vermutet, dass sich mit den Auswirkungen der behördlichen Pandemiemaßnahmen ein Umstand wesentlich geändert hat, der zur Grundlage des Mietverhältnisses geworden ist. Die Vermutungsregelung umfasst damit das 1. Element des § 313 BGB (Änderung wesentlicher Umstände). Das 2. Element (Abweichende Regelung bei Kenntnis der Parteien) und das 3. Element (Unzumutbarkeit für eine der Parteien am Vertrag festzuhalten) bleiben von der gesetzlichen Regelung unberührt und sind im Einzelfall vom Mieter darzulegen und zu beweisen.
  • Die Rechtsfolge einer gestörten Geschäftsgrundlage bleibt ebenfalls offen. Die Ausgestaltung der Anpassung, sei es über eine Minderung, eine Stundung oder sonstige Maßnahmen, ist weiterhin einzelfallabhängig und den Parteien überlassen.
  • Die Regelung tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft und gilt auch für laufende und bereits abgeschlossene, aber noch nicht rechtskräftig entschiedene Sachverhalte.
  • Das ausdrückliche Vorrang- und Beschleunigungsgebot soll langwierige Gerichtsverfahren verhindern und eine schnelle Rechtssicherheit ermöglichen.

 

Bewertung

Eine abschließende oder gar pauschale Reglung der Auswirkungen auf die Gewerbemietverhältnisse hat der Gesetzgeber mit den Änderungen nicht bewirkt. Ebenso wenig wurde das Risiko einseitig einer Partei zugeordnet.

Der Gesetzgeber hat vielmehr die teilweise bestehenden Unsicherheiten beseitigen und die Verhandlungsposition der Gewerbemieter stärken wollen – ohne die Kernelemente der in § 313 BGB geregelten Störung der Geschäftsgrundlage und der allgemeinen mietrechtlichen Regelungen antasten zu wollen. Diese sind weiterhin auf den konkreten Einzelfall anzuwenden und bürden den Mietern im Rahmen der Interessenabwägung eine nicht unerhebliche Darlegungslast auf. Er muss insbesondere die Unzumutbarkeit einer unveränderten Beibehaltung des Mietvertrages durch (erhebliche) Umsatzeinbußen und eine fehlende Kompensation durch bspw. staatliche Maßnahmen darlegen. Im Falle einer erfolgreichen Kostensenkung durch den Mieter in anderen Bereichen werden die Chancen auf eine Anpassung des Mietvertrages folglich gemindert. Entsprechend dem Ansatz einen „Verhandlungsanstoß“ geben zu wollen, wurden auch die Rechtsfolgen nicht festgelegt, sondern ausdrücklich offengelassen – hier bleiben den Parteien alle Möglichkeiten von Mietminderung über Stundung bis hin zum Erlass offen.

Beim Abschluss von Neuverträgen ist den Parteien inzwischen das Risiko einer Pandemie bewusst und die Folgen sind daher entsprechend zu regeln. Andernfalls könnte es dem Mieter verwehrt sein, sich auf die nun gesetzlich normierte Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen. 

In wie weit das Justizsystem die gebotene Beschleunigung der Verfahren in der Praxis umsetzen kann, wird sich ebenfalls erst noch zeigen müssen.

Praxistipp

Soweit zwischen den Parteien noch keine Einigung über die Folgen des vergangenen oder des aktuellen Lockdowns gefunden wurde, kann nun mit Nachdruck und gesetzlichem Rückenwind auf eine solche hingewirkt werden. Ohne eine Einigung der Parteien oder eine entsprechende gerichtliche Entscheidung bleibt das Mietverhältnis unverändert bestehen. Soweit auf eine pauschale gesetzliche Minderung gehofft wurde, ist diese enttäuscht. Das Minderungsrecht bleibt unangetastet und eine Aktivität des Mieters ist unumgänglich.

Für zukünftige Mietzahlungen kann daher lediglich eine Zahlung unter einfachem Vorbehalt der Rückforderung empfohlen werden – um weder eine außerordentliche Kündigungsmöglichkeit zu provozieren, noch die Möglichkeiten einer Rückforderung auszuschließen. Ein vollständiger oder ein unangemessen hoher Einbehalt der Miete dürfte in Ermangelung eines im konkreten Fall bestehenden gesetzlichen Minderungsrechtes für den Mieter daher regelmäßig risikobehaftet sein.

Weiterhin ist im Vorfeld der Verhandlungen umfangreich zu bewerten, inwieweit Umsatzeinbußen durch andere Kosteneinsparungen kompensiert werden könnten oder konnten.

Vermietern wiederum ist der Einstieg in mieterseitig gewünschte Verhandlungen anzuraten, um ressourcenintensiven Gerichtsverfahren entgegenzutreten.

Wichtig für Neuverträge: Eine Corona- bzw. Pandemieklausel, gleich in welcher Form, sollte spätestens ab jetzt Standard in jedem Gewerbemietvertrag sein.
 

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Dr. Stefanie Minzenmay

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