Immobilien­wirtschafts­recht25.03.2020 Newsletter

Newsflash: Änderungen im Miet- und Verbraucherdarlehensrecht aufgrund der Corona-Krise

(Stand: 25. März 2020)

Das Corona-Virus hat für viele Mieter und Vermieter massive Auswirkungen. Geschäfte und Restaurants mussten geschlossen werden. Der Umsatz bricht weg und die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen gestaltet sich schwierig. Da Mietverhältnisse – vorbehaltlich einer anderen vertraglichen Regelung – bereits dann außerordentlich fristlos gekündigt werden können, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, hat der Bundestag heute unter anderem zeitlich befristete Änderungen für Miet- und Darlehensverträge beschlossen. Die angestrebten Änderungen stehen noch unter dem Vorbehalt einer Zustimmung des Bundesrates, die für Freitag erwartet wird.

 

Im Einzelnen ergeben sich folgende Änderungen:

Für Mietverträge (Wohn- und Gewerbeverträge), die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden, soll folgendes gelten:

  • Vermieter dürfen Mietverträge nicht kündigen, wenn der Mieter in der Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 (durch Verordnung bis zum 30. September 2020 verlängerbar) die Miete nicht bezahlt, wenn diese Nichtzahlung durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie verursacht wird. Die Regelung gilt für Pachtverhältnisse entsprechend.
  • Der Mieter hat dabei den Zusammenhang zwischen der Nichtleistung durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie glaubhaft zu machen. Während also der Vermieter, nicht wegen eines Ausbleibens der Miete in dem vorgenannten Zeitraum kündigen kann, bleibt eine Zahlungspflicht des Mieters – vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher oder gesetzlicher Rechte – im Grundsatz bestehen. Ein gesondertes Recht des Mieters auf Mietminderung sieht das Gesetz gerade nicht vor.  Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
  • Sollten Mieter und Vermieter sich einvernehmlich auf eine Stundung oder Minderung der Mietzahlungspflicht einigen, so sollte dies idealerweise durch einen schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen. Zwar sieht die Rechtsprechung in der Regel eine Verletzung der Schriftform nicht als gegeben an, wenn sich die Mietparteien über einen Regelungsgegenstand verständigen, der einen Zeitraum von weniger als einem Jahr betrifft. Dies gilt aber nicht, wenn die Parteien neben der (einmaligen) Stundung weitere längerfristige Änderungen des Mietvertrages vereinbaren. Zudem hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der jüngeren Vergangenheit mehrfach auch den Beweiszweck des Schriftformerfordernisses hervorgehoben. Möchte man daher eine vorzeitige Kündbarkeit eines langfristigen Mietverhältnisses wegen einer Schriftformverletzung sicher ausschließen, sollte die getroffene Vereinbarung in Form eines Nachtrages zum Mietvertrag erfolgen.

Für Verbraucherdarlehensverträge, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden, soll folgendes gelten:

  • Ansprüche des Darlehensgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, sollen mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden. Voraussetzung für die Stundung ist aber, dass der Darlehensnehmer aufgrund der durch Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar soll ihm die Erbringung der Leistung insbesondere dann sein, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist.
  • Der Darlehensnehmer ist gleichwohl berechtigt, in dem genannten Zeitraum seine vertraglichen Zahlungen zu den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen zu erbringen. Soweit er die Zahlungen vertragsgemäß weiter leistet, gilt die geregelte Stundung als nicht erfolgt.
  • Die Vertragsparteien können abweichende Vereinbarungen, insbesondere über mögliche Teilleistungen, Zins- und Tilgungsanpassungen oder Umschuldungen treffen.
  • Kündigungen des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs, wegen wesentlicher Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Verbrauchers oder der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit sind bis zum Ablauf der Stundung ausgeschlossen. Hiervon darf nicht zu Lasten des Darlehensnehmers abgewichen werden.
  • Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer ein Gespräch über die Möglichkeit einer einverständlichen Regelung und über mögliche Unterstützungsmaßnahmen anbieten. Kommt eine solche Vereinbarung für den Zeitraum nach dem 30. Juni 2020 nicht zustande, verlängert sich die Vertragslaufzeit um drei Monate. Die jeweilige Fälligkeit der vertraglichen Leistungen wird um diese Frist hinausgeschoben.
  • Die vorgenannten Regelungen sollen nicht gelten, wenn dem Darlehensgeber die Stundung oder der Ausschluss der Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich der durch die COVID-19-Pandemie (bei ihm) verursachten Veränderungen der allgemeinen Lebensumstände unzumutbar ist.

 

Dr. Stefanie Minzenmay, Marc Alexander Häger, Marvin Rochner

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