Newsflash Immobilienrecht: Mietverträge trotz Schriftformheilungsklausel kündbar

 

Köln, 13.11.2017

Schriftformheilungsklauseln können eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen.

Der BGH hat mit Urteil vom 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16, entschieden, dass eine Schriftformheilungsklausel die Kündbarkeit eines Gewerbemietvertrages bei Verstößen gegen § 550 BGB nicht verhindern kann. Eine solche Schriftformheilungsklausel verstößt gegen zwingendes Recht und ist deshalb unwirksam.Dem BGH lag eine in der Praxis vielfach verwendet Formulierung vor, nach der sich die Parteien des Mietvertrages zu einer Heilung von Schriftformmängeln verpflichtet haben und auf eine Kündigung unter Berufung auf Schriftformmängel verzichten. Mit dieser Gestaltung sollte die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung von langfristig abgeschlossenen Mietverträgen unter Berufung auf Schriftformmängel verhindert werden. In der aktuellen obergerichtlichen Rechtsprechung und der Literatur wurde die Wirksamkeit und Reichweite solcher Klauseln zuvor kontrovers diskutiert.

Nach dem gesetzgeberischen Willen soll mit § 550 BGB erreicht werden, dass der Erwerber eines vermieteten Objektes im Grunde aus der Mietvertragsurkunde selbst ersehen kann, in welche Vertragsbedingungen er kraft Gesetzes eingetreten ist. Der BGH hatte daher bereits 2014 entschieden, dass ein Erwerber von einer zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrages vereinbarten Schriftformheilungsklausel nicht erfasst werden könne. Über den Schutz des Erwerbers hinaus dient das Schriftformerfordernis des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor einem unbedachten Abschluss langfristiger Bindungen zu schützen. Mit der Betonung der Schutzwirkung der Schriftform auch für die ursprünglichen Vertragsparteien hat der BGH seine 2014 begonnene Rechtsprechung folglich nunmehr fortgeführt. Die gesetzgeberisch gewollte Beweis- und Warnfunktion bestehe im Interesse aller Parteien und müsse sowohl im ursprünglichen, als auch im kraft Gesetzes übergehenden Vertragsverhältnis gewahrt werden.

Gleichwohl kann in Sonderkonstellationen eine Kündigung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Dies sei etwa dann der Fall, wenn eine Mietvertragspartei eine, nachträglich getroffene, allein für sie vorteilhafte Abrede zum Anlass nimmt, sich von einem inzwischen als lästig empfundenen Mietverhältnis zu lösen, weil diese Abrede nicht die schriftliche Form wahrt.

Vor dem Hintergrund dieser aktuellen BGH Rechtsprechung gewinnt eine schriftformkonforme Mietvertragsdokumentation erneut an Gewicht. In Bezug auf Schriftformmängel ist ein vorsorgliches Sicherungsnetz der Vertragsgestaltung entfallen. Mit seiner Entscheidung hat sich der BGH zum Thema Schriftformheilungsklausel nunmehr sehr eindeutig positioniert und hat unterschiedlichen Rechtsprechungstendenzen eine klare Vorgabe zur Seite gestellt.

Praxistipp: Änderungen eines Mietvertrages sollten daher keinesfalls nachlässig vereinbart und zur Absicherung langfristiger Mietverhältnisse die Fassung von schriftformkonformen Nachträgen nicht gescheut werden. Identifizierte Problemstellen sollten rechtlich bewertet und gegebenenfalls - je nach Situation und Möglichkeit innerhalb des bestehenden Mietverhältnisses oder eines Erwerbsprozesses – durch den Abschluss eine Nachtrages geheilt werden.

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